Grundlagen der Wertermittlung

Immobilienbewertung, Wertermittlung, Wertgutachten sind Begriffe, die (in Deutschland) in der Regel auf den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilien) abzielen.

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 definiert:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Die entsprechenden Verfahren zu seiner Ermittlung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
  

Neben dem Verkehrswert gibt es weitere "Werte", die andere Aspekte berücksichtigen (z.B. der Versicherungswert als Grundlage für Sachversicherungen). Es kommen zunehmend auch internationale Bewertungsstandards zur Anwendung (z.B. DCF Methode).

Die Wertermittlung basiert auf den wirtschaftlich und rechtlich relevanten Daten der Immobilie selbst sowie auf den lagebedingten Einflussfaktoren, z.B.:

• Grundbucheinträge
  
• Baulasten
• öffentlich-rechtliche Auflagen
• örtliche Bausatzungen
• planungsrechtliche Vorgaben
• nachbarrechtliche Belange
• umweltrechtliche Auflagen
• Bodenmechanik
  
• Gebäudebestand
• Altlasten
  
• Auflagen aus dem Denkmalschutz
• Erschließung
• kommunale Abgaben
• Baukosten
• Mietpreisniveau
• Infrastruktur
• Miet-/Pachtverträge
• Nutzungsüberlassungen